Slovenský realitný trh prechádza zásadnou transformáciou. Kým túžba po vlastnej streche nad hlavou pretrváva, extrémne ceny nehnuteľností a klesajúca ponuka menia realitu. Najnovšie dáta ukazujú, že realitný sen sa najmä pre mladú generáciu stáva čoraz nedostupnejším.

Paradox slovenského trhu: Vo vlastnom bývame najviac, no ceny nás ženú do úzkych

Slovensko patrí k európskym lídrom vo vlastníctve nehnuteľností. Podľa štatistík býva vo vlastnom až 93,1 % Slovákov (v Česku je to 74,7 %, v Nemecku len 47,2 %). Šesť z desiatich Slovákov žije priamo vo vlastnom dome či byte a ich najčastejším snom zostáva vlastný rodinný dom. Tento zakorenený model však naráža na stavebnú krízu a finančné limity. V roku 2024 sa u nás dokončilo iba približne 17,6 tisíca bytov (medziročný prepad o 16 %) a počet začatých bytov klesol na 11-ročné minimum (okolo 15-tisíc).

Graf 1: Podiel vlastníckeho a nájomného bývania v strednej Európe a Nemecku. Zdroj: Eurostat / Výskum KB a Ipsos v dokumente "TK_MP_Postoj Cechu_Slovaku_Nemcu a Polaku k bydleni.pdf"

Podľa rebríčka Deloitte Property Index potrebuje Slovák na kúpu priemernej nehnuteľnosti až 12,7 hrubých ročných platov. Výsledkom je, že až 76 % Slovákov, ktorí momentálne nevlastnia nehnuteľnosť, považuje vlastné bývanie za úplne nedosiahnuteľné. Pre veľkú časť obyvateľstva – najmä pre mladých ľudí do 35 rokov – sa nákup bytu cez klasickú hypotéku stal prakticky nedosiahnuteľným, keďže ceny starších bytov v hlavnom meste sa už dávnejšie preklopili cez hranicu 5-tisíc eur za meter štvorcový.

Mladí Slováci kopírujú tradíciu, no končia v „mama hoteli“

Kríza dostupnosti najtvrdšie zasahuje mladých ľudí (vo veku 18–29 rokov). Hoci slovenská Generácia Z verne kopíruje tradíciu a túži po vlastnom bývaní, realita je opačná. Až 50 % mladých Slovákov žije v nehnuteľnosti svojich rodičov. Sú tak oveľa menej samostatní ako ich rovesníci v Česku (30 % u rodičov) či v Nemecku (22 %).

Až 79 % mladých Slovákov bez vlastnej nehnuteľnosti ho vníma ako nedostupný. Pri plánovaní kúpy sa navyše mladí na Slovensku spoliehajú na hypotéky oveľa intenzívnejšie než celková populácia a majú len minimum vlastných úspor.

Graf 3: Bytová situácia Generácie Z: Podiel mladých žijúcich u rodičov, v nájme a vo vlastnom. Zdroj: Prieskum KB, Modrej pyramídy a Ipsosu

Útek do záhradkárskych oblastí a ekologické trendy

Nedostupnosť mestských bytov rodí kreativitu na hrane zákona. Novým trendom sa stalo celoročné bývanie v chatách, kedy ľudia kupujú lacnejšie záhradkárske pozemky a stavajú na nich domy „prezlečené“ za rekreačné objekty. Na západnom Slovensku sa takto dokážu s nákladmi zmestiť do 120-tisíc eur, čo je hlboko pod cenou mestských garsónok. Právnici však varujú pred rizikami: legislatívnou sivou zónou, chýbajúcou infraštruktúrou a problémami s bankami pri financovaní.

S rastúcimi nákladmi sa do popredia dostáva aj otázka energetickej náročnosti. Pre Slovákov je téma udržateľnosti nehnuteľností mimoriadne dôležitá – v prieskumoch deklarujú dokonca oveľa vyšší záujem o ekologické bývanie než Česi či Nemci.

Riešenia: Inšpirácia z trhu a zmeny v legislatíve

Český bankový trh reaguje na napätú situáciu inováciami – zavádza plnú digitalizáciu hypoték bez papierovania, podporu zelených úverov na úsporné bývanie či produkty ako „Hypotéka bez nehnuteľnosti“.

Na Slovensku navrhuje Národná asociácia realitných kancelárií (NARKS) štyri systémové opatrenia: zníženie DPH z 23 % na 10 % pre mladých kupujúcich do 35 rokov, obnovu družstevného bývania, transformáciu štátnych budov na nájomné byty a zlegalizovanie zmeny rekreačných pozemkov na rezidenčné na úrovni majiteľa.